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[ 房地产估价理论与方法 ]
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房产估价师万题库
2016年《房地产估价理论与方法》真题(非完整版)
共35题,每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1
(单项选择题)

关于房地产估价误差的说法,错误的是( )。

  • A.

    房地产估价难免会有误差

  • B.

    房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差

  • C.

    不应采用一股物理测量的误差标准来要求估价的误差标准

  • D.

    可通过严格履行估价程序来减小估价误差

  • A
  • B
  • C
  • D
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2
(单项选择题)

关于房地产估价结算的说法,错误的是( )。

  • A.

    估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见

  • B.

    注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见

  • C.

    估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同

  • D.

    估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响

  • A
  • B
  • C
  • D
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3
(单项选择题)

估价中应尽量采用多种估价方法,其主要原因是( )。

  • A.

    估价对象适宜采用多种方法估价

  • B.

    各种估价方法都有一定的局限性

  • C.

    各种估价方法之间具有理论统一性

  • D.

    难以通过分析排除不适用的估价方法

  • A
  • B
  • C
  • D
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4
(单项选择题)

下列引起某商业房地产价格上涨的因索中,不属于该商业房地产价格自然增值因表的是( )。

  • A.

    该商业房地产所在地区经济发展、人□增加

  • B.

    该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善

  • C.

    该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区

  • D.

    该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业

  • A
  • B
  • C
  • D
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5
(单项选择题)

下列估价对象区位状况的描述中,不属子位置状况描述的是( )。

  • A.

    估价对象距离机场35公里

  • B.

    估价对象东面临街,所临街道为城市主干道

  • C.

    估价对象建筑物坐北朝南

  • D.

    估价对象附近有三条公交线路经过

  • A
  • B
  • C
  • D
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6
(单项选择题)

下列影响房地产供求变化的因表中,不会引起房地产需求量增加的是( )。

  • A.

    消费者的收入水平增加

  • B.

    该种房地产的价格水平下降

  • C.

    该种房地产的开发成本上升

  • D.

    消费者预期该种房地产价格上涨

  • A
  • B
  • C
  • D
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7
(单项选择题)

购买一套建筑面积为120m^2,单价为18000元/m^2的住宅,下列付款方式,名义价格和实际价格相符的是( )。

  • A.

    于成交日期一年后一次性支付所有款项

  • B.

    于成交日期一次性付清,给予5%的优惠

  • C.

    于成交日期支付50万元,余款在第一年年末支付

  • D.

    首付50%,余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的泜押贷款支付

  • A
  • B
  • C
  • D
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8
(单项选择题)

距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标,其中相对科字的距离指标是( )。

  • A.

    空间直线距离

  • B.

    交通线路距离

  • C.

    交通时间距离

  • D.

    经济距离

  • A
  • B
  • C
  • D
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9
(单项选择题)

下列影响一套住房价格的因索中,不属于实物因索的是( )。

  • A.

    朝向

  • B.

    保温

  • C.

    隔音

  • D.

    户型

  • A
  • B
  • C
  • D
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10
(单项选择题)

关于房地产估价合法原则及其运用的说法,正确的是( )。

  • A.

    只有合法的房地产才能成为估价对象

  • B.

    估价对象状况必须是实际状况

  • C.

    以公益为目的字校教学楼可以作为抵押评估对象

  • D.

    估价结果应是在依法判走的估价对象状况下的价值或价格

  • A
  • B
  • C
  • D
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11
(单项选择题)

评估用于产权调换房屋为期房的价值时,价值时点和估价对象的状况匹配正确的是( )。

  • A.

    价值时点为现在,估价对象状况为现在状况

  • B.

    价值时点为现在,估价对象状况为未来状况

  • C.

    价值时点为未来,估价对象状况为现在状况

  • D.

    价值时点为未来,估价对象状况为未来状况

  • A
  • B
  • C
  • D
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12
(单项选择题)

某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估计值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年,报酬率为6%,无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为( )万元。

  • A.

    57.81

  • B.

    71.58

  • C.

    74.33

  • D.

    82.59

  • A
  • B
  • C
  • D
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13
(单项选择题)

评估建筑面积为120m2的住宅在2016年9月30日前市场价格,下列

交易实例中最适合作为可比实例的是( )。

  • A.

  • B.

  • C.

  • D.

  • A
  • B
  • C
  • D
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14
(单项选择题)

卖方五年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅,贷款总额为45万元,期限为15年,年利率固定不变为6%,采用等额还本利息照付方式按月还款,现买卖合同约定买方付给卖方50万元,并承担卖方应交纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款,若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%。则该住宅的正常成交价格为( )元/m2

  • A.

    9787

  • B.

    10013

  • C.

    10282

  • D.

    10539

  • A
  • B
  • C
  • D
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15
(单项选择题)

关于比较法运用的说法,错误的是( )。

  • A.

    同类数量较多,有较多交易的房地产使用比较法估价

  • B.

    尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例

  • C.

    挂牌安利不能作为可比案例,但可作为了解市场行情的参考

  • D.

    需修正或调整的因素越多,估价结果越合理

  • A
  • B
  • C
  • D
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16
(单项选择题)

甲、乙两家相邻土地,市场价格分别为50万元和70万元,若将该两家土地合并为一家土地,合并后的土地市场价格为150万元,如果乙宗地的拥有者购买甲宗地,则甲宗地的拥有者合理的要价范围是( )万元。

  • A.

    0~50

  • B.

    50~65

  • C.

    50~80

  • D.

    62.5~150

  • A
  • B
  • C
  • D
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17
(单项选择题)

某写字楼持有期内年均有效毛收入为400万元,运营费用率为30%,预计持有至5年末出售时的总价为6000万元,销售税费率为6%,报酬率中无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率的25%,则该写字楼目前的收益价值为( )。

  • A.

    5061.44

  • B.

    5546.94

  • C.

    5562.96

  • D.

    6772.85

  • A
  • B
  • C
  • D
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18
(单项选择题)

关于建筑物经济寿命说法,正确的是( )。

  • A.

    经济寿命主要由建筑物的质量及地基稳定性决定

  • B.

    正常情况下,经济寿命长子自然寿命

  • C.

    经济寿命与周围环境,房地产市场状况有关

  • D.

    建筑物更新改造后,自然寿命可以延长而经济寿命不变

  • A
  • B
  • C
  • D
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19
(单项选择题)

房地产的有租约限制价值等于( )。

  • A.

    无租约现值价值减承租人权益价值

  • B.

    出租人权益价值加承租人权益价值

  • C.

    无租约现值价值减出租人权益价值

  • D.

    出租人权益价值减承租人权益价值

  • A
  • B
  • C
  • D
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20
(单项选择题)

运用市场提取法求取的报酬率可能与估价对象未来收益风险不完全一致,其根本原因是( )。

  • A.

    能够获得的交易实例数量较多

  • B.

    所取得的报酬率是利用过去的数量求取的

  • C.

    利用试错法和内插法求取报酬率时存在计算误差

  • D.

    可比实例采用了典型买者和卖者的期望报酬率并进行适当调整

  • A
  • B
  • C
  • D
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21
(单项选择题)

某房地产的年净收益为60万元,建筑物价值为200万元,建筑物资本化率为12%,土地使用年限为30年,土地报財率为6%,该房地产的价值为( )万元。

  • A.

    489.99

  • B.

    495.53

  • C.

    695.53

  • D.

    800.00

  • A
  • B
  • C
  • D
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22
(单项选择题)

某新建房地产的土地取得成本为200万元,建设成本和管理费用之和为500万元,投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%,成本利润率为15%,则该房地产的重新构建价格为( )万元。

  • A.

    939.56

  • B.

    947.80

  • C.

    952.51

  • D.

    986.84

  • A
  • B
  • C
  • D
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23
(单项选择题)

某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的,1年后房屋建成交付使用,容积率为1.2,目前该房地产的土地重新构建价格为每平方米土地面积3000元,建筑物重新构建价格为2800元/m2,建筑物成新率为90%,土地使用8年的年期调整系数为94%,目前该房地产的市场价格为( )元/m2

  • A.

    4870

  • B.

    5020

  • C.

    5340

  • D.

    5520

  • A
  • B
  • C
  • D
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24
(单项选择题)

通过房祖求取房地产净收益,不应扣除( )。

  • A.

    空罝损失

  • B.

    房产税

  • C.

    房屋折旧费

  • D.

    房屋保险费

  • A
  • B
  • C
  • D
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25
(单项选择题)

某住宅建筑面积为160m2,土地剩余使用期限是60年,以建筑面积计算的土地重新构建价格和建筑重新构建价格分别为5000元/m2和3500/m2。目前该房屋门窗,墙面地面等破损引起的折旧为5万元,户型设计落后引起的折旧为8万元,位于城市衰落地区引起的折旧为6万元,若土地报酬率为6%,则该住宅的成本价格为( )万元。

  • A.

    115.91

  • B.

    117.00

  • C.

    134.91

  • D.

    136.00

  • A
  • B
  • C
  • D
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26
(单项选择题)

下列引起房地产贬值直的因索中,属于功能折旧的是( )。

  • A.

    写字楼层高偏低

  • B.

    厂房受酸雨腐蚀

  • C.

    住宅库存量过大

  • D.

    在建工程基础不均匀沉降

  • A
  • B
  • C
  • D
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27
(单项选择题)

关于假设开发法中后续开发利润的说法,正确的是( )。

  • A.

    根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算

  • B.

    采用直接成本利润率计算时,计算基数为后续开发建设成本

  • C.

    静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润

  • D.

    开发利润率应为扣除所得税后的净利润率

  • A
  • B
  • C
  • D
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28
(单项选择题)

采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价格,预测取得在建工程3个月开始建设,建设期1年,假设建成后3个月一次售出,同类住宅现行市场价格为8000元/m2,预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。若折现率为12%,则该在建工程开发完成后房地产的现时价值为( )元/m2

  • A.

    7262

  • B.

    7280

  • C.

    7500

  • D.

    8670

  • A
  • B
  • C
  • D
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29
(单项选择题)

关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法,错误的是( )。

  • A.

    开发经营期可分为建设期和经营期

  • B.

    建设期的起点与开发经营期的起点相同

  • C.

    经营期可具体分为销售期和运营期

  • D.

    建设期和经营期不会重叠

  • A
  • B
  • C
  • D
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30
(单项选择题)

当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同,宜选择的估价方法是( )。

  • A.

    平均增减量去

  • B.

    平均发展速度法

  • C.

    移动平均法

  • D.

    指数修句法

  • A
  • B
  • C
  • D
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31
(单项选择题)

关于路线价法的说法,错误的是( )。

  • A.

    实际估价中同一路线价区段标准临街深度可以不同

  • B.

    相同条件下临街深度越深的地块,累计深度价格修正率越大

  • C.

    路线价为若干标准临街宗地的平均价格

  • D.

    运用线路价法的前提条件是街道较规整,临街土地排列整齐

  • A
  • B
  • C
  • D
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32
(单项选择题)

某工业用房占地面积5000m2,容积率为1.5,土地单价为2400/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积,现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价( )万元。

  • A.

    1000

  • B.

    3000

  • C.

    3800

  • D.

    4400

  • A
  • B
  • C
  • D
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33
(单项选择题)

在国有土地上房屋征收评估中,对已出租的房地产不考虑租赁因索的影响。这一估价假设属于( )。

  • A.

    未走事项假设

  • B.

    背离事实假设

  • C.

    不相一致假设

  • D.

    依据不足假设

  • A
  • B
  • C
  • D
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34
(单项选择题)

关子价值时点的说法,错误的是( )。

  • A.

    价值时点可以是过去、现在或将来

  • B.

    价值时点是甶估价目的决走的

  • C.

    价值时点应与估价对象状况对应的时点一致

  • D.

    价值时点与实地查勘日期可以不一致

  • A
  • B
  • C
  • D
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35
(单项选择题)

关于估价师声明的说法,正确的是( )。

  • A.

    估价师声明是注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明

  • B.

    估价师声明中应对勤勉尽责估价做出承诺和保证

  • C.

    未参与估价的注册房地产估价师可以在估价师声明上签名

  • D.

    估价师声明中应对估价结果成立的条件作出提示和说明

  • A
  • B
  • C
  • D
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